Investissement locatif et allègement d’impôts fonciers grâce au dispositif « Louer Abordable » ou « Cosse » 

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous souhaitez le louer ?

Cet article est pour vous ! À la condition de louer un logement avec un certain niveau de loyer, avec le dispositif « louer abordable » ou « Cosse Ancien », vous aurez la possibilité de profiter d’importants avantages fiscaux. Qu’est-ce que le dispositif Louer Abordable ? Comment en bénéficier ?
L’équipe de Mon Delta a planché sur le sujet pour vous apporter des réponses et plus de visibilité.

Qu’est-ce que le dispositif Cosse ou louer abordable ?

Ce dispositif est également appelé Cosse ancien, en référence à l’ancienne ministre du logement Emmanuelle Cosse qui l’a fait voter à l’Assemblée Nationale en 2017. L’objectif est de favoriser l’accès à la location des ménages aux revenus modestes. En tant que propriétaire, si vous mettez en location un logement pour un montant de loyer abordable, vous bénéficiez d’une déduction fiscale sur vos revenus fonciers pouvant aller jusqu’à 85%.

Quels sont les conditions pour bénéficier du dispositif Cosse ?

Vous vous demandez si le logement que vous souhaitez mettre en location remplit toutes les conditions du dispositif Louer Abordable ?
Le principe est simple, il suffit de respecter certaines conditions durant toute la durée d’application de la convention, le logement doit  :
– être neuf ou ancien
– être affecté en tant que résidence principale
– respecter des normes minimales de confort et être en état de bon usage
– respecter un certain niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté, allant de A à E. Ce point est l’une des nouveautés du dispositif, la performance énergétique a été ajoutée à la loi le 16 novembre 2020. 
– être non meublé ; c’est-à-dire loué vide pendant au moins 6 années, voire 9 ans, si des travaux de rénovation énergétique ont été subventionnés par l’ANAH
– le loyer ainsi que les ressources financières de vos locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond. La fixation des plafonds de loyer est basée sur une cartographie réalisée à l’échelle des communes
– le bien ne peut pas être loué à un membre de votre foyer fiscal, ni à un membre de votre famille (descendant ou ascendant)
– dans les petites villes ainsi que les zones rurales, le dispositif Louer Abordable 2020 est possible dans la mesure où une convention de travaux de rénovation énergétique a été signée avec l’ANAH
– signer au préalable une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (l’ANAH), au moyen du contrat Louer mieux. En tant que propriétaire, vous avez le choix entre 3 niveaux de loyer, en fonction du type de convention que vous passerez avec l’ANAH : intermédiaire, social, très social.

Quel est le but du dispositif louer abordable ?

Réduire les tensions du marché locatif et le déséquilibre entre l’offre et la demande sur des marchés qualifiés tendus est l’objectif principal de ce dispositif. Cela permettrait aux ménages ayant des revenus modestes d’avoir accès à un logement dans des conditions tarifaires abordables, que ce soit dans les grandes ou moyennes villes de France, principalement là où la demande est forte avec des loyers élevés. Louer Abordable a été élargi à d’autres zones géographiques, en dehors des villes. 

QUELLES SONT LES CONDITIONS DE REVENUS DU LOCATAIRE ET DE MONTANT DE LOYER ?

Le dispositif Cosse ancien induit le respect des conditions de revenus du locataire tout en pratiquant un loyer respectant un certain plafond. Les plafonds de revenus annuels de vos futurs locataires doivent également être respectés. Voici un exemple de plafonds pour une convention signée dans le secteur intermédiaire en métropole, pour les baux conclus ou renouvelés en 2022 :

Composition du foyer locataire Zone A bis Zone A Zone B1Zone B2 / C
Personne seule39.363 €39.363 €32.084 €28.876 €
Couple58.831 €58.831 €42.846 €38.560 €
Pers. seule ou couple
ayant 1 pers. à charge
77.120 €70.718 €51.524 €46.372 €
Pers. seule ou couple
ayant 2 pers. à charge
92.076 €84.708 €62.202 €55.982 €
Pers. seule ou couple
ayant 3 pers. à charge
109.552 €100.279 €73.173 €65.856 €
Pers. seule ou couple
ayant 4 pers. à charge
123.275 €112.844 €82.465 €74.219 €
Majoration par personne
à charge supp.
+ 13.734 €+ 12.573 €+ 9.200 €+ 8.277 €


Pour en savoir plus sur plafonds appliqués dans le cadre des conventions signées dans le secteur social, très social ou encore avoir plus d’informations sur les programmes d’actions territoriaux et les plafonds de loyer inférieurs qui peuvent s’appliquer, rapprochez-vous de l’ANAH.

QUEL EST L’AVANTAGE FISCAL DU DISPOSITIF LOUER ABORDABLE ?

Si votre logement remplit toutes les conditions, vous avez la possibilité de bénéficier d’un important avantage fiscal. Celui-ci consiste en une déduction fiscale sur les revenus locatifs. Et pour réduire un peu plus le montant des impôts, il est également possible de déduire différents frais et charges (tels que les travaux que vous faites réaliser dans le logement, les charges de copropriété ou encore la taxe foncière), si vous avez opté pour le régime réel des revenus fonciers.
Sachez qu’en tenant compte de l’ensemble des frais et charges, un déficit foncier peut être constaté sur vos résultats annuels. La modification récente du dispositif Cosse Ancien permet donc d’imputer ce déficit à vos revenus imposables, et ce jusqu’à 10 700 euros par an. 

Retrouvez dans notre prochain article l’évolution de ce dispositif. En effet, en 2022, Le dispositif Cosse devient Loc’Avantages.
Si vous êtes à la recherche d’un bien immobilier pour investir sur Avignon dans le Vaucluse ou en région PAC, les conseillers Mon Delta sont à votre disposition pour vous aider dans votre recherche.
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Crédit photo : ©Sylvie Villeger